Приближение кризиса: эскроу-счета

Банковский кризис в России 2019

Приближение кризиса: эскроу-счета

Аналитическая служба Proright занимается сбором и анализом данных для защиты интеллектуальной собственности в Интернете, а также для улучшения качества консультаций для наших клиентов.

Compliance Management

Это одно из направлений работы аналитической службы Proright. Выявление и предупреждение рисков до их реального возникновения очень сложная и одновременно важная задача. Управление рисками базируется на сборе, анализе и интерпретации событий, фактов, информации и данных, их связи и достоверности. 

Мы предлагаем свой взгляд на некоторые обстоятельства, для примера работы аналитической службы по выявлению рисков. 

Для кого на самом деле эскроу-счета?   

Строители жалуются на новые правила, покупатели спешат и покупают до временного повышения цен, государство успокаивает и говорит о заботе и защите дольщиков, а банки… молчат.

Российские средства массовой информации, общество и строительный рынок обсуждают изменение законодательства о долевом участии в строительстве, а именно об обязательном использовании эскроу-счетов с 1 июля 2019 года. Чиновники и журналисты комментируют, как правило, в одном ключе, что изменение необходимо для защиты потребителей – покупателей квартир (инвесторов). Защитить предлагают от мошенничества, так как 214 ФЗ (О долевом участии) и правохранительные органы совсем не справляются. Но так ли это?

Отчасти это так, но мы знаем что информация асимметрична, и некоторые стороны могут манипулировать ей. Государство более осведомлено о проблемах российского финансового и банковского сектора, а также обладает информацией о развитии нового банковского и ипотечного кризиса в России в период с 2019 по 2022 годы. Кроме того, цена на нефть и долгая рецессия в мировой экономике не предвещает ничего хорошего.

Одной из проблем российских банков является массовое изъятие депозитов физических лиц и просроченные кредиты. Мы наблюдали подобные явления, вызванные кризисом 2008 года. Мы считаем, что введение эскроу-счетов это часть государственной политики направленной на защиту коммерческих и государственных банков от кризиса ликвидности и платежеспособности. В случае перехода из острой рецессии в полномасштабный экономический кризис государству нужны инструменты защиты и страховки институтов власти в виде возможности получить быстрый доступ деньгам. Именно для защиты институтов власти, вы правильно прочитали, ведь дело в том, что граждане нужны власти постольку, поскольку являются источником средств для бюджета и проектов около государственных структур. Это не ошибка, потому что для созданной системы власти в России важнее институты, например, насилия в виде полиции и ФСБ, чем здравохранение, образование и благосостояние граждан.

Кого в кризис выберет государство?

Деньги или люди? Что выбрать? К сожалению, таких вопросов не задают в коридорах Кремля. Государство выберет кошелек, потому что деньги и банки это те гарантии в которые верят. Почему государство делает ставку на банки?

Во-первых, рынок кредитования в России растет быстрее чем доходы заемщиков. Согласно данным ЦБ РФ в ноябре 2018 года, кредитный портфель российских банков превысил 14 трлн. рублей, при этом процент кредитов с просроченными платежами не превышает 6% и имеет позитивную тенденцию к снижению. С другой стороны, рост качества долга населения пред банками связан с рефинансированием уже существующих займов и высокому спросу на ипотечные кредиты и ссуды на приобретение жилья. Причем, последние годы растет стоимость жилья в городах федерального значения. 

Диаграмма роста цен на жилье в России до кризиса 2019

Говоря грубо, мы наблюдаем как медленно надувается пузырь, стенки которого, по данным банков и ЦБ, по мере раздувания становятся только прочнее. В условиях общего снижения уровня доходов физических лиц и пессимистичных прогнозов на стоимость углеводородов, увеличения налоговой нагрузки и политических рисков, возможно реальное резкое ухудшение банковского обслуживания и увеличение процента просроченных платежей по кредитам. И это без учета таких последствий как реальное снижение заработной платы и увеличения безработицы в России. 

Во-вторых, эскроу-счета представляют из себя аналог депозитов физических лиц и компаний. Деньги на эскроу-счетах будут полностью доступны банку, и могут использоваться им для выдачи других займов или создания специальных финансовых продуктов, с их последующей продажей или будут использованы государством при нужде, войне или очень непростой экономической ситуации. В случае кризиса платежеспособности банка, средства на его эскроу-счетах послужат надежной подушкой. В период кризиса, реальные деньги физических лиц – самый ценный актив по сравнению с облигациями, имуществом и прочими активами банков.

Есть не очевидный риск для заемщиков по программе эскроу-счетов. Как известно в кризис резко меняется политика регулятора и состояние финансового сектора, причем изменения могут быть не очевидными, не прямыми и не связанные напрямую с какими-либо факторами. Так, резкое ухудшение состояния экономики может привести к задержкам банковских платежей застройщикам, сейчас это кажется маловероятным, но история знает такие примеры. Последствия системного неисполнения поручений дольшиков перед застройщиками приведет к заморозке строек и цепной реакции, результатом которой станут брошенные, недостроенные дома и самое главное, закон переложит вину с банков на граждан. В кризис, банки теряют доверие, потому что надежность определяется исключительно верой людей (воображением) в лицензию ЦБ, договор и рейтинги, которые ничего не значат, когда собственнику банка нужно будет выбирать между своим личным благосостоянием-безопасностью и ипотечным жильем своего принужденного государством клиента.

Связи банков с со строителями известны. Поэтому большинство эскроу- счетов будет открываться в банках выдающих займы физическим лицам, таким образом, банки улучшать качество выдаваемых ипотечных займов на строящиеся объекты, путем удержанием полной стоимости объекта до окончания строительства. При этом, все время нахождения средств на эскроу-счете, в том случае если они заемные, физическое лицо будет выплачивать проценты за пользование кредитом, а банк заработает на отрицательной ставке по банковскому депозиту. 

Теперь, занимая деньги у банка для приобретения строящегося жилья, заемщик официально становится вкладчиком банка. Физические лица будут платить не только проценты, завышенную стоимость кредитов, недвижимости и за не работающее страхование, платить теперь придется за гарантии получить квартиру и за укрепление российского банковского и финансового сектора.


Григорий Белоцерковец © 2018

Share this post

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *